東京地方裁判所 昭和５４年（行ウ）４２号 判決
原告 石井嘉三男
被告 東京法務局渋谷出張所登記官
代理人 一宮和夫 飯塚実 ほか三名
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 原告
１ 別紙第一物件目録記載の建物につき原告が東京法務局渋谷出張所昭和五三年九月九日受付第四四二五八号をもつてした昭和三六年一一月三〇日新築・昭和三九年四月三〇日増築を原因とする建物の表示の登記の申請について、被告が昭和五三年一〇月三日付でした却下処分を取り消す。
２ 訴訟費用は被告の負担する。
二 被告
主文同旨
第二当事者の主張
一 原告の請求原因
１ 原告は、別紙第一物件目録記載の建物（以下「新建物」という。）について、東京法務局渋谷出張所昭和五三年九月九日受付第四四二五八号をもつて、昭和三六年一一月三〇日新築・昭和三九年四月三〇日増築を原因とする建物の表示の登記を申請したところ（以下「本件申請」という。）、被告は、昭和五三年一〇月三日付で本件申請を却下した（以下「本件処分」という。）。本件処分の理由は、新建物と別紙第二物件目録記載の建物（以下「旧建物」という。）との区別が判然とせず、新建物の所有権の帰属も不明であるというものである。
２ これに対し、原告は、昭和五三年一〇月二四日付で東京法務局長に対し審査請求をしたところ、同局長は、昭和五四年四月一三日付裁決をもつて、右審査請求を棄却した。
３ しかしながら、新建物は、旧建物とは同一性を有しない別個の建物であり、原告の所有であることも明らかであつて、これを誤認した本件処分は違法である。
よつて、本件処分の取消しを求める。
二 被告の認否
１ 請求原因１及び２の事実はいずれも認める。
２ 同３の主張は争う。
三 被告の主張
１ 主位的主張
（一） 本件申請は、東京都渋谷区代々木一丁目一九番地四に所在する新建物につき、建物表示登記を求めるものであるが、登記簿上、右所在地には東京法務局渋谷出張所昭和三六年四月一二日受付第一〇一八四号をもつて石田富枝のために所有権保存登記のなされた旧建物が存在する。
（二） そこで、右両建物の関係について調査したところ、次のとおりであつた。
(1) 原告は、昭和三六年九月中旬ころ旧建物のうち北東側部分床面積約四二・九七平方メートル（以下「旧建物北側部分」という。）を取り毀し、同年一一月三〇日右の跡に新建物のうち北東側部分約三九・六九平方メートル（以下「新建物北側部分」という。）を建築した。
(2) 右建築にあたつては、新建物北側部分と旧建物のうち取り毀されずに残存した南西側部分（床面積約三三・〇三平方メートル。以下「旧建物南側部分」という。）とが接続され、その接続部分には板戸が設けられて、両部分は一体として使用に供されていた。また、屋根は、新建物北側部分と旧建物南側部分とを一体として覆う共通の屋根に葺き替えられた。したがつて、新建物北側部分は旧建物南側部分と附加して一体となつたものである。
(3) その後、原告は、旧建物南側部分に改造及び模様替えを加え、縁側と風呂場とを増築した。これが新建物南側部分である。
（三） 以上によれば、新建物は既に登記済みの旧建物と同一性を有するものであり、本件申請は被告の調査の結果と符合しなかつたので、不動産登記法四九条一〇号により右申請を却下した。
２ 予備的主張
（一） 本件の登記申請書には、不動産登記法九三条二項により必要とされる新建物の所有権を証する書面として、昭和三六年一一月三〇日新築部分については原告の上申書、建築工事人の引渡証明書、見積書及び領収書が、昭和三九年四月三〇日増築部分については領収書が、それぞれ添付されていたのみであつた。
（二） しかも、旧建物については、前記石田富枝名義の保存登記に続いて、昭和五三年四月二七日の売買により株式会社矢代商店に所有権移転登記がなされているという経緯もあり、このような事情のもとでは、右（一）の各書面に被告のなした実地調査の結果を加えても、新建物の所有権が原告に帰属することを確認することができなかつた。
したがつて、仮に新旧両建物が同一性のないものであるとしても、本件申請は新建物の所有権の帰属の点において被告の調査の結果と符合しないので、不動産登記法四九条一〇号により却下を免れない。
四 被告の主張に対する原告の認否及び反論
１ 主位的主張について
（一） １の（一）及び１の（二）の(1)の事実はいずれも認める。
（二） １の（二）の(2)のうち、昭和三六年一一月の工事の際に新建物北側部分と旧建物南側部分とが接する部分に板戸を設けて出入りができるようにしたこと及び屋根を被告主張のように葺き替えたことは認めるが、その余は否認する。
新建物北側部分は、旧建物南側部分に接して建てたが、その接着部分の柱、梁、外壁及び土台回り等は旧建物南側部分のそれとはいずれも分離された別個のものであつて、構造上の独立性を有していたうえ、新建物北側部分には写真業用店舗兼玄関、暗室、台所、居室二間及び便所等があり、社会通念上独立して利用の対象となりうるものであるから、旧建物南側部分とは別個の建物というべきである（原告は旧建物南側部分を物置として使用していただけである。）。
また、旧建物は、大正一四年ころ建てられたバラツク建築であり、白蟻が巣喰い、内壁は崩れて、雨漏りもひどく、ほぼ朽廃しており、社会通念上経済的価値及び効用は皆無であつた。したがつて、このような旧建物の一部に新築の部分が附加して一体となることはありえない。
更に、原告には新建物北側部分を旧建物南側部分と一体として利用に供する意思がもともとなかつたものである。すなわち、原告は、旧建物全部を取り毀して新築する予定であつたところ、費用の都合上、まず旧建物北側部分を取り毀して一部を新築し、次いで二年ほど経つてから後記（三）で述べるように残りの旧建物南側部分も取り毀して増築をしたものであり、この経緯からみても、旧建物南側部分に新建物北側部分が附加して一体となることはありえない。
以上のとおり、新建物北側部分は、昭和三六年の建築当時から旧建物とは同一性を有しなかつたものである。
（三） １の（二）の(3)の事実は否認する。
原告は、昭和三九年四月ころ、約一か月かかつて旧建物南側部分の全部を逐次取り毀し、同月三〇日その跡に新建物北側部分に接続して同南側部分を増築した。右工事により、旧建物は、結局全部取り毀されて滅失したものである。したがつて、新旧両建物に同一性を認めることはできない。
（四） １の（三）の主張は争う。
新建物と旧建物とは、次のとおり構造的にも大きな違いがあるし、新建物に旧建物の材料が使用されているわけでもないから、この点からも両建物は同一性を欠くというべきである。すなわち、旧建物北側部分には居室として押入付四畳半二間と他に押入一箇所があつたのに対し、新建物北側部分では四畳半と六畳の二間であつて押入はなく、また、新建物の店舗部分は約一・五倍広くなり、暗室も〇・二五坪ほど広くなつた反面、台所は半坪ほど狭くなつている。更に、旧建物は、通常の平家建であつたのに対し、新建物北側部分は、将来二階建にするために公道側を高くしてあり、そこの二階の外壁となるべき部分には予め窓を設けてある。旧建物はもともと二軒棟割長屋として建てられたものであるため、その南側部分は、それぞれ玄関、二畳一間、六畳一間を具えた二個の部分から成りたつていたが、新建物南側部分は、押入付六畳二間、二畳の板の間一間、押入付二・二五畳の板の間一間、風呂場及び縁側から成り立つている。
２ 予備的主張に対して
（一） ２の（一）の事実は認める。
（二） ２の（二）は争う。
新建物の所有権が原告に帰属することは、被告主張の各添付書面により明らかとなつているのであり、新建物が旧建物と別個のものである以上、旧建物の所有権についての疑義を云々することは無意味というべきである。
なお、旧建物は、原告の姉松本トクの夫である松本政男が所有し、昭和一五年、同人の死亡により家督相続人である前記石田富枝が相続した。原告は、戦後松本トク母娘（トクとその娘石田富枝及び同奥山奈津枝）とともに旧建物に居住し、同人らの生活の面倒をみてきたものであるところ、昭和三二年四月にトクが死亡した際、原告と右富枝及び奈津枝らとの間で旧建物を右三名の共有とし、もし富枝が松本家の家督相続人としての義務を果たさないときはその共有持分権を失う旨約した。しかるに、富枝は妹奈津枝の生活の面倒も一切みなかつたので、右約定により共有持分権を失い、旧建物は原告と奈津枝の共有となつた。旧建物は建築以来未登記のままであつたが、敷地の借地権を保全する必要が生じたため、昭和三六年四月、原告が便宜富枝の名を用いて所有権保存登記をし、そのうえで共有者である奈津枝の同意を得て、前記のとおり建替工事を行つたものである。
第三証拠 ＜略＞
理由
第一 請求原因１及び２の事実は当事者間に争いがない。そこで、新旧両建物の同一性の有無について判断する。
一 ＜証拠略＞を総合すると、次の事実を認めることができる。
１ 旧建物は、大正一四年ころ建築された木造二軒棟割長屋を改造して一戸用としたものであり、原告の姪にあたる石田富枝が所有していたが、戦後は、原告がこれを写真業の店舗兼居宅として使用していた。旧建物の昭和三五、六年当時の間取り等は別紙第一平面図のとおりであり、原告夫婦と子供二人及び石田富枝の妹奥村奈津枝が居住していたが、そのころは、建物全体が相当に老朽化し、屋根や天井が一部壊れて雨漏りがし、外壁の羽目板はいたみ、土台及び柱等は白蟻により腐食され、壁も落ちているという状態であつた。
２ 原告は、昭和三六年九月中旬ころ旧建物のうち別紙第一平面図の斜線で示された部分のとおりであつた旧建物北側部分（床面積約四二・九七平方メートル）を全部取り毀し、その跡地に同年一一月中に別紙第二平面図の斜線で示された部分のとおりの新建物北側部分（床面積三九・六九平方メートル）を建築した（右取毀し及び建築の事実は当事者間に争いがない。）。右建築の工事費用は三九万五〇〇〇円を下らず、その全額を原告が負担した。
この新建物北側部分は、別紙第二平面図のイ、ロを直線で結んだ部分で旧建物南側部分と接着しており、右北側部分六畳間と南側部分との間は襖状の板戸を開けて出入りができるようになつていたが、それぞれの天井の梁及び土台はつながつておらず、また、右接着部分には従前からある旧建物南側部分の柱、鴨居、敷居とは別にこれと抱き合わせで新建物北側部分の柱、鴨居、敷居がつくられた。しかし、屋根は旧建物南側部分も同時に葺き替えられ、両部分を一体として覆う片屋根となり（それまでは両勾配の屋根であつたが、新建物北側部分の公道側を将来二階建にするため高くしたことに伴い、屋根も北側が高く南側の低い片屋根に改められた。）、また、建物の外壁は、新建物北側部分がモルタル吹付仕様で、板張りの旧建物南側部分と続いていた。
右のようにして新建物北側部分が建築されてからは、原告とその家族は主に新建物北側部分で生活をし、旧建物南側部分には家具や子供机等を置き、子供達が使つたりしていた。
３ その後昭和三九年四月ころ、原告は旧建物南側部分の改築に取りかかり、大工の持ち込んだ古材及び原告がかねてから購入しておいた材料等を用いて、約一か月をかけて旧建物南側部分を別紙第三平面図のとおりに造り替えた（但し、東側の風呂場等は後述のとおり昭和四一年ころに付け加えたものである。）。もつとも、右改築は、基礎工事もせず、屋根を支えながら腐食のひどい柱等を一部ずつ取り替えていく簡易な工法をもつて施工されたもので、これにより旧建物南側部分のかなりの部分は取り毀された。その費用（古材代金及び畳代金を含む。）は一九万二〇〇〇円を下らず、その全額を原告が負担した。
右改築された部分と新建物北側部分との接着の状況は改築前と特に変わつていない。そして、右改築された部分は、原告の家族の居室や書斎等として新建物北側部分と一体的に居住の用に供されている。
４ 原告は、昭和四一年ころ建物東側に風呂場等を増築し、別紙第三平面図のとおりの新建物を完成して現在に至つている。なお、旧建物及び新建物ともに公道への出口は建物北東角の店舗兼玄関だけである。
以上のとおり認められる。＜証拠略＞中右認定と牴触する部分は採用しない。また、原告本人の供述中には、昭和三九年の改築の際に旧建物南側部分を全部取り毀したかのようにいう部分もあるが、検証の結果等によれば、新建物北側部分との接着部分の柱、粗壁等はその全部が取り替えられたものとは認められないなど、若干ながら残存部分もあることは否定しがたいところであり、他に前記認定を動かすに足りる証拠はない。
二 右認定事実に基づき、まず、昭和三六年の工事によつて旧建物との同一性が失われたか否かを検討する。
１ 昭和三六年当時の旧建物が相当に老朽化していたことは既に認定したとおりであるが、原告の家族がそれまで居住を続けていた事実に徴すれば、建物として機能、効用を果しえないほどのものであつたとは認めがたく、昭和三六年の工事の際にその北側部分の建替えのため取り毀したことによつて旧建物全部が滅失してしまつたということはできない。すなわち、右取毀後に残存した旧建物南側部分は、その経済的価値が僅少であつたにせよ、なお一個の建物の一部としての存在を有していたと認めるべきである。他方、取毀跡に建築された新建物北側部分は、右旧建物南側部分と接着し、その接着部分の梁、土台、柱、鴨居、敷居は別になつているものの、屋根は共通で、外壁もつながつており、内部的には相互に出入りのできる構造となつていた。そして、新建物北側部分が建築されてからは、旧建物南側部分はあまり使われなくなつたが、従前からの居住の用が全く廃されたわけではなく、北側部分の居間に続く部屋として家具や机等を置いて日常的に利用されていたものであり（もし南側部分が新建物北側部分の利用上不必要なものであつたとするならば、昭和三六年の工事の際にわざわざ南側部分を残しておくことはなかつたはずである。）、また、右南側部分は北側部分なくしては建物としての機能、効用を失うという関係にあつた。このような事実関係によれば、昭和三六年の工事後の新建物北側部分は、旧建物南側部分と切り離された独立の建物ではなく、右旧建物南側部分と一体となつて一個の建物を構成したものと認めるのが相当である。両部分の経済的価値に懸隔があつたとしても、それだけで右判断を左右しうるものではない。
２ そこで進んで、右工事後の建物（別紙第二平面図表示のもの）とそれ以前の旧建物（別紙第一平面図表示のもの）との同一性についてみると、工事による改築面積は旧建物の半分以上に及び、改築部分の材料はすべて更新され、右改築によつて建物の経済的価値が大いに増加したことは明らかである。しかし、旧建物の半分近くは外形上そのまま残存しているのであるし、工事の前後における北側部分の構造、面積、間取り等を比較しても、公道側を高くしたことと屋根及び外壁の仕様を変えたことのほかには、格別顕著な異同はないのであつて、建物全体として考察すれば、右工事によつて生じた物理的変化の程度は、社会通念上いまだその前後における建物の同一性を失わせるには至つていないと認めるべきである。
三 次に、昭和三九年の工事（以下においては昭和四一年ころの風呂場等の増築工事をも含めることとする。）によつて建物の同一性が失われたか否かを判断する。
１ 右工事により旧建物南側部分の相当部分が取り毀されて建て替えられたが、建替後の新建物南側部分が新建物北側部分と一体的に一個の建物をなすものであることは、その構造及び機能から明白である。そして、右工事の前後における建物の構造、面積、間取り等を対比してみると、右工事前の建物（すなわち、昭和三六年の工事後の建物。別紙第二平面図表示のもの）と工事後の新建物（別紙第三平面図表示のもの）との間には社会通念上容易に同一性を認めることができる。してみると、二で判断したとおり右工事前の建物が旧建物と同一性を維持していた以上、右工事後の建物もまた旧建物との間に同一性を失うものではないというべきである。
２ もつとも、昭和三六年と昭和三九年の二度の工事により旧建物がほとんど取り毀されて建て替えられたことになるので、旧建物は滅失したというべきかのごとくであるが、建物について数次の改築工事が行われた場合に、建物としての同一性の有無は工事ごとにそれにより生じた物理的変化の程度によつて連鎖的に判断すべきものであるから、右各工事の結果最終的に建物全体が更新されたからといつて、右各工事を包括的にとらえて旧建物が滅失したとし、新建物との同一性を否定することは相当でない。
この点につき、原告は、当初から旧建物全部を取り毀して新建物を建築する計画であつたが、費用の関係上二度の工事に分けて施工したものである旨主張し、原告本人もこれにそう供述をする。確かに、建物を建て替えるにあたり、逐次一部ずつの取毀しと建替えを併行させ、最終的に全部取り毀して新建物を完成させたというような場合には、一時の取毀しによるものでなくても旧建物が滅失したと評価しうる余地があることは否定できない。しかし、本件では、昭和三六年の工事と昭和三九年の工事との間に二年以上も何ら工事のなされていない期間があり、その間建物をふつうどおり居住の用に供していたのであるから、仮に原告が主観的に前記主張のような計画を有していたとしても、客観的には、右に述べた一時の取毀しと同様に評価される場合と同一視することはとうていできない。
第二 以上のとおり、新建物は旧建物と同一性を有するものであるところ、旧建物につきなされている登記（＜証拠略＞）と新建物の現況とを照合すると、右登記は新建物を公示するに足りるものと解することができる。してみると、本件申請は、既登記の建物について重ねて表示登記の申請をしたものというほかない。そして、＜証拠略＞によれば、被告は、本件申請を審査するにつき実地調査をして右事実を確認したことが認められるのであるから、同申請は不動産登記法四九条一〇号により却下を免れないものである。
したがつて、本件処分は適法であり、その取消しを求める原告の請求は理由がない。
第三 よつて、原告の請求を棄却することとし、訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官 佐藤繁 泉徳治 菅野博之）
第一物件目録
所在 東京都渋谷区代々木一丁目一九番地四
家屋番号 一九番四
種類 店舗兼居宅
構造 木造亜鉛メツキ鋼板葺平家建
床面積 八三・〇二平方メートル
第二物件目録
所在 東京都渋谷区代々木一丁目一九番地
家屋番号 第一九番六
種類 居宅
構造 木造亜鉛メツキ鋼板葺平家建
床面積 七六平方メートル（登記簿上七六・〇三平方メートル）
第一平面図（旧建物）〈省略〉
第二平面図（昭和三六年の工事後、昭和三九年の工事前）〈省略〉
第三平面図（新建物）〈省略〉